随着新技术的不断发展，数字化大潮席卷而来，各行各业无不紧跟潮流积极谋求转型。地产行业作为重资产行业，经过20多年的快速发展，行业增速开始放缓，政策叠加、市场变幻、转型危机……房企告别黄金时代之后一直面临着诸多内外部因素的影响。作为地产开发商、城市运营者，如何把握数字化机遇，实现转型，谋求增长？面向未来，房地产能力建设又该如何打造？年10月13日，凌克董事长接受了第一财经电视频道《意见领袖》栏目专访，畅谈了金地对于地产科技化的思考及实践。
下为凌董访谈实录：
凌克：地产的开发和地产的建设这一项业务，这几年确实发生了非常大的变化，原来我们大家生产一个房子全部都是手工在现场去绑架钢筋，然后浇灌水泥，今后不会这样。今后每一栋建筑我们会把它拆分成不同的建筑模块，这些模块都是在工厂里面生产好，然后到了工地只是去把它组装起来。所以我提出来了一个期望，我也相信能够达到，就是我们要像造汽车一样的建房子，我觉得在五年之后就会出现，
第一财经频道：五年就可以实现？
凌克：五年就会实现，我觉得都不是五年，我们现在上海已经在做了。
第一财经频道：已经有这样的产品供给了？
凌克：对，过两天就要施工了。只是说上海那个产品它有一两个特别复杂的地方，它还要现场绑架一下钢筋，但是我估计70%都是在工厂里边做好，20%、30%他们在现场还需要去做，多数已经都是在工厂里做好的，现场来装配。
第一财经频道：建筑的工业化离不开建筑的数字化，年金地专门成立BIM工作小组制定发展规划、拓展合作资源，在集团项目中全面推进应用。从设计出图，到成本算量，再到工程建造，尝试将开发商、设计师、施工单位以及各类攸关方打通，初步建立了数字化多方协同的管理能力。
凌克：实际上就是地产公司的信息化。这个信息化是个什么意思呢？就是让我们在地产公司做的所有工作，要在线上来完成。投资完了之后我们做设计，通过一个BIM数字化设计的一个软件，然后这些设计它已经成为数字化的一个数据包，这个包会自动传到我们所生产这个建筑模块的工厂里面去。然后到工地安装的时候，也将会是一个新兴的数字化的和信息化的安装，也会将成为一个新的信息化和数字化的一个生产的工艺。这些工作今后将全部在线上完成。
第一财经频道：目前是一个什么样的程度？全行业来看。
凌克：全行业的头部的开发商，现在全部都在打造这个数字化的平台，今天来看就还没做到，金地公司在过去的五年做的工作，就是努力要把我们原来我们做的各种各样的软件的数据要打通，我们所有文件的审批全部是电子化的，我们考核的人力资源管理全部是电子化的，但是这个是不够的，我们在未来它要做的是一个新兴的数字化的平台，所有软件上面是共用的，所有的工作都是在上面完成。
第一财经频道：涉及到建筑，如果到了非常长尾的，比如说泥石沙这样的供应商，他很分散，施工队、包工头，这些都能够完全上网上云吗？
凌克：这个今后都得做到，要去做到所有的数据的溯源和供应链的控制，这都是我们今后都要做到的。那你说这个难不难？这个真的不难，我们只要有能够合适的方法管住他们这个GPS，管住他们这个车的号，管住他们这个吨位就可以，这个倒不算是很难。
我觉得难的是下面一步，我们把这些事情全部做好了之后，我们将会形成一种新的数字孪生，就是我们每一套房子它有个实体的房子，但是它同时又有一套数字式的数字在我们这个软件库里面，在我们数据库里面。在这个孪生的这个基础之上，你怎么样做人工智能的应用，这是非常难的。
第一财经频道：您提到数字孪生，但是如果说全链条都完成数字化的转型，未来万物互联，达到智能化，形成生态。那么是否对于您组织内部的管理架构、管理方式产生了变化？这个过程当中您遇到的最大的挑战和难点是什么？
凌克：作为金地公司内部来说，我觉得倒不是非常的难。难是难在，怎么样跟我们各种各样的供应商，要去跟他们打通，要去跟他们去做合作，在这里边我们就要举一个例子，我们跟我们的土建的总包公司要怎么去合作，显然我们许多的施工管理工作，和施工数字化的工作，都是要跟他们合作的。
但是如果说他们不能做到这样的一种转型，我觉得他们逐步就会被淘汰掉，因为他们的效益已经比较低了。所以，我觉得这方面是需要去做许多的工作的。另外一方面，我们也需要跟我们各种各样的建筑材料的提供商，来合作，比如说我们现在经常提出来，我说我们要给一户人家，给他个性化的装修，他可以自己去选择不同的地板，不同的墙纸，不同的瓷砖，所以这个时候我们要求给我们提供瓷砖的这个工厂它就应该是一个IOT的工厂，如果不能做到IOT，它就做不到工业化。
我们最近已经欣喜地看到，给我们提供这种各种各样橱柜，加卧室里面衣柜的这些工厂他们已经IOT了，所以他们现在已经可以给我们提出来个性化的各种各样柜子的设计了。我觉得这些方面肯定也是要大家去做合作和改变。
第一财经频道：房地产它是一个产业链非常长的行业，带动效应非常明显，比如你们作为行业头部，已经认知达到这样的一个程度，而且在快速的敏捷的进行这样的变化。那么对于你的上下游，如何让你的生态攸关方达到和你一致的这样的认知，这件事情上金地做了哪些？
凌克：我们也做了很多很多的工作，比如说我们跟我们的橱柜的厂，衣柜的厂，它是IOT的工厂，我们就开始给他们更多的定制化，不仅仅是如此，今后我们将会给我们的设计单位，我们的工业化建筑模块兼生产的单位，另外就是把它完成的施工单位，我们今后会有更多的信息化平台的建设，数据的相互的打通，然后开发出来更多的新的技术，开发出来更多的软件，可以使我们这个生态圈里面大家效益都提高。
第一财经频道：一方面是对于你们上下游这些中小企业的赋能，一方面可能到最终的销售端到消费者这一块，他可能是有定制化的需求，所以这一点上金地做了哪些准备呢？
凌克：我们现在已经开始给我们的住户，在精装修方面给他们提供个性化的精装修，提出来最新的方案是叫“一房一图”。
第一财经频道：这个是有可能实现的吗？
凌克：我们现在已经在这样推广，一套房子，它的装修风格，它的材料选择我觉得这些对这些住户来说是非常重要的，厨房里面瓷砖到底应该选什么样的颜色，有不同人她就会有不同的选择，都是应该去提供个性化服务的。
第一财经频道：推广这件事情会不会增加你们的成本？
凌克：不会增加很多的成本，因为我们这个生产的工艺它全部是工业化的，只要是那些生产的厂家他们是IOT的工厂，他们就可以给我们提供这种服务。
同时，我们在不断的去研究，哪些建筑的部品部件它比较贵，怎么能够降低它的这个成本，比如我们最近研究的就是一体化的马桶，一个正常的马桶加一个电子的翻盖和清洗的这套设施就太贵了，这一套制造商提供给我们要块钱一个，那我们自己后来去研究，我们自己让我们的代工的这些公司去OEM给我们，它只要多块钱。所以我们也在不断的去研究哪一些产品，哪一些部品、部件它应该提质或者要降成本的，我们也在不断的研究
第一财经频道：所以这点上来讲未来会变成什么样的状态？我想要什么样，我就可以给你们提要求，你们来帮我完成定制。
凌克：对对。
第一财经频道：这件事情要实现还需要多长时间？
凌克：我认为，就是两到三年就实现了，因为现在我们已经让它开始做到一套房子是一张图纸，两套房子是两张图纸，是不一样的，我们现在已经在做这个事情，我想要他们（客户）做到的就是，在买房的时候能够更加自由的选择。
第一财经频道：需求在越来越多样，有各式的需求，那么作为这个市场，关于家，关于房子的提供者，你们的创新玩法是怎样的呢？
凌克：我觉得我们永远都是想着，他们（客户）的第一需求，就是怎么让这个户型更合理，所以我们在不断的去研究，去创新新的户型，或者是一个户型要把它做的更丰富。原来我们一个平方米的我们做的典型是一个三房，那现在不行，我们在90平方米里也要做出来三房，这都是一些我们最重要的最基础要做到更好的事情。
另外一方面，也要不断去推出新的建筑风格，其实建筑的风格和服装是一回事，它都在不断的时期，不同的地点，它都是有自己的流行色，流行的建筑风格，所以这个我们也要不断的推出来，每年都要推出来一到两个新的建筑风格，来适合不同人的需要。
第三，努力帮助我们的客户去降本增效，比如说我们去自己研究一体化的马桶，自己去OEM，使马桶的价格可以减少一半，这些工作我们就不断的在做，我们每年都会去选一些部品部件，我们去做研究，我们发现那个部品部件太贵了，不值这个价钱的时候，我们就去研究，我们找到一个替代，把它的成本可以降低一点。
第一财经频道：所以这是个趋势吗，在这个方面也要完成自主替代，甚至要做自己的品牌，这是一个趋势吗？
凌克：我觉得这会是一个趋势，但是我们到底能够替代他们多少，我们不好讲，我们不一定能够做出来一个新的电梯，但是有好的东西我们就会去做替代。这个也是我们一直在做的工作，我们不断的要想办法帮我们的客户提供一个性能、价格比好的产品。
第一财经频道：其实看到不同的历史时期，房地产市场给出的供应的产品是不一样的，您认为未来的这个房子您在给供应的时候，会给出什么样的理念？
凌克：永远都要想到要提供一个性能价格比合适的房子给你的用户，我觉得这是最重要的，首先是支付能力和价格这种关系。
让他要感觉到舒适，这是第二点，就是你的平面设计要合理，我们去做一个市场调查，所有的客户第一讲的问题都是那个户型好不好，而不是那个建筑有多美。什么叫户型好？关键就是要它功能可变，我们小两口的时候两房就够了，生个孩子，它能够变成三房，这个东西我觉得就是一个更好的户型，我们现在做的全新的工业化设计，这些变化全部都是可以做到的。
第三点就是物业管理，我们也不断提出来，我说物业管理服务的质量一定要好，而且希望他们接下来在科技的赋能这方面做的更多，我老是跟他们讲，我说今后要去防一个小偷，最好那个摄像头不要到家里去，要能够在小区转就能够找出来这个人，这才是一个好的安防，所以这典型就是一个科技的问题。
另外还应该要做好的是一个社区的商业，有不同层次的商业，我觉得社区的商业还应该做的更好，比如说最近看到盒马里，它在盒马生鲜的基础上又加了一点百货，再加一点帮助人理理发，修修指甲，我觉得这就是好的社区商业。
如果说这几方面都能够做好，那是一个好房子。
第一财经频道：人居。
凌克：是。
第一财经频道：近几年来，随着中国产业结构升级、城市化进程加速，在产业发展与城市发展的“产城融合模式”下，产业地产已成为各大地产商竞相角逐的战场。秉承科学筑家的理念，金地在前沿科技产业的投资孵化和地产科技化两个领域进行了大量的实践与探索。如果让您为这两块贴上一个标签的话，您会怎么定义？
凌克：在产业地产方面，金地公司希望成为科技孵化的领先者，所以我们希望在人工智能，在生命科学方面，都有更多的投资。我们过去在人工智能方面在云计算方面，在集成电路方面，在机器人方面，在科技在地产的应用方面，我们都做了许多的投资。在生命科学方面，我们在靶向的药物方面，在生物工程的医药方面，在免疫治疗，在细胞治疗和转化医学方面，都做了很多的投资。接下来我们还会坚持这样两个主要的领域，然后我们还会不断的去培养我们的投资队伍，怎么样去做好我们对投资企业的服务，然后让这个产业园区发展的更好。
在地产板块，希望我们成为地产科技的领导者，今后的这个地产是一个工业化的地产，另外它是一个信息化的地产和数字化的地产，在这方面金地公司做了大量的准备。今后的地产公司，它要逐步转变成为一个科技公司，像我们公司现在已经多个专门做软件研究的人员，我认为还是要不断的增加，我们要建立我们自己的信息化的这些系统，我们要研究适合于我们公司应用的有一些软件的插件。我们要去设置一个大的数据的平台，给我们的客户要应用。另外我们要怎么样研究一个更好的产品，对我们的部品部件进行一些研发、升级、改造，我觉得这都是一些我们应该做的工作。希望这项工作，不仅仅我们自己能做好，我们做好了之后也能够赋能全行业。
文章来源:乐居财经
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