晴樾府、保利阅云台、润淮府……去年9月出让的地块，陆续动了！
就在上周末，多年无新房供应的软件谷宁南上新。纯新盘龙湖怡康舜山府升级装修样板间正式公开，锐评君为大家整理了项目看点：
①项目容积率仅1.25，是南京主城少有的低密新盘。共5栋6-7层住宅套房，主力户型㎡、㎡，均为四房两厅两卫设计；
②升级装修里，有大金中央空调、百朗新风、威能地暖，厨房配备美国GE厨房四件套、垃圾处理器等，卫生间则使用汉斯格雅、杜拉维特等一线品牌；
③最快本月首开，套房一次性全推。毛坯限价4.3万/㎡，含包放风均价5.3万/㎡，首付比例待定。
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龙湖怡康舜山府所在的软件谷宁南G75地块，于去年9月被龙湖拿下，地价元/㎡，毛坯限价元/㎡。由龙湖和怡康控股联合开发。
项目周边有郁金香花苑、锦明家苑、花神美境等小区，也有雨花外国语小学等生活配套，居住氛围较浓厚。
延续周边低密为主的住区风格，舜山府的容积率为1.25，共打造了5栋6-7层低密住宅，共套，主力户型、㎡，另有一些约㎡的底跃户型。
标准层户型分布如下：2号楼均为㎡，5-7号楼均为㎡，3号楼东侧是㎡、西侧是㎡。全部为一梯两户、室内层高3米的设计。
㎡标准层户型，是四叶草的布局。南向是6.2米的横厅连接阳台，四个房间分立在四个角，彼此独立不干扰。一个小缺憾，受电梯厅空间影响，北向挨着厨房的次卧不够方正。
㎡，是四开间朝南的四房两厅两卫。南向是9.2米的跑道阳台，连接6.4米的横厅和开间2.8米的次卧，尺度感较强。主卧是套房，卫生间做了双台盆设计。北向餐厅处有大采光面的窗户，使得室内很通透。
舜山府的外立面，是石材一体板、铝板一体板加玻璃的材质，整体大方简洁。小区体量较小，无会所，不过有较为丰富的景观设计，配备中央会客厅、龙小湖儿童游乐园、全龄健身场所等功能区。
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舜山府售楼处设置在丁墙路和卡子门大街交汇处，临近石林家乐家。目前对外公开了㎡升级装修样板间，但最终的升级装标还未公示。锐评君将室内的细节和配置罗列出来，供大家参考。
入户是子母复合门，门锁是海贝斯四合一的。
玄关柜在升级装修交付标准内，设置了衣物、鞋子、杂物等分区，收纳空间较多。
约6.4米的横厅，尺度感满满。一面的岩板背景墙是交付标准内的。另外，室内配备大金中央空调、百朗新风、威能地暖。
阳台开间约9.2米，连接客厅和次卧。大面宽的窗户，保证室内采光。
值得一提的是，餐客厅是LDK一体化设计，厨房用了8扇推拉移门，打开时，搭配西厨岛台（㎡户型无岛台），现代感满满。烹饪中餐时可以把移门拉上，隔离油烟。
厨房里有美国GE厨房四件套、怡口超滤净水器、垃圾处理器等配置。并有拉篮、移动插座等人性化细节。另外，预留了双开门冰箱的柜体。
北向餐厅处的木饰面墙面、镜子、窗户处的柜子等，都在交付标准内，满足收纳功能，实用性非常强。
客卫处的一个细节：做了干湿分离设计，走廊与洗手区的墙面是木饰面。其中，走廊处是隐形的收纳空间。
另一面也做了储物格，可以放置洗手液、护肤品、干毛巾甚至装饰品。
主卧是套间，开间约3.8米，带有飘窗和°转角窗。
步入式衣帽间，衣柜在交付标准内。
主卫，做了双台盆设计，配备杜拉维特台盆、马桶，汉斯格雅五金、龙头等。马桶旁增加了插座、小夜灯等人性化设计。
南向紧挨着玄关的次卧，上柜体在交付标准内↓
南向连接阳台的次卧↓
北向次卧，可根据实际居住需求打造成书房或儿童房↓
整体看下来，舜山府的改善味道十足：
①容积率1.25，主城难寻。龙湖也不负所望，将项目打造成了6-7层的洋房，得房率、居住舒适度自然就提高了。
②精准对标改善。雨花宁南一带，仁恒、宏图等次新房以80多平、90多平的小户型居多，宏图的大户型在㎡左右，仁恒的在㎡左右。龙湖做了错位户型设计，起步就是㎡（40套），㎡和底跃配比更多。
③升级装修档次尚可。虽然舜山府的最终装标还没有确定，但目前已知配备了大金、百朗、威能、汉斯格雅、杜拉维特等一线品牌；全屋多处统一木饰面；餐厅、卧室的柜体也在交付标准内，整体产品品质和细节在线。
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问题来了，舜山府这样的产品，首开一把梭哈，能不能顺利日光？锐评君认为，机遇和挑战并存。
从机遇来看：
①宁南一带新房断供已久，改善需求亟待满足。
临近中兴、华为等IT企业，南站等交通枢纽，宁南一带地理位置优越，开发成熟。这里有地铁1号线、3号线覆盖；有紫荆广场、复地活力广场、雨花客厅等商场辐射；还有雨花外小、雨花台中学等学校，居住氛围拉满。
目前，宁南有宏图上水园、仁恒翠竹园、阅城国际花园等次新小区，也有锦明家苑、玉兰小区等年代略久的老小区。纯粹的新房地缘改善，有很长一段时间的空档期。龙湖怡康舜山府的入市，将满足这一置业需求。
②雨花外小+雨花台中学的优质教育配置。
在雨花，“雨花外小本部+雨花台中学”的配置是公办学校里的佼佼者，得到了大家的认可。由于学校周边有不少IT企业，整体生源质量较好，这几年学校的成绩突飞猛进。划在施教区范围内的宏图、仁恒等小区，二手房价上涨生猛。
举几个例子：
仁恒翠竹园，-年建成，如今二手房均价5万/㎡左右。今年有两套㎡三房成交，单价超5.1万。
阅城国际花园，-年建成，二手房均价5.3-5.4万/㎡。这两年该小区的小户型很“畅销”，45㎡单室套有近7.6万/㎡成交记录。
宏图上水园，年建成，二手房均价5.9万/㎡。近半年来，该小区㎡以上三房成交单价稳定在5.7-5.8万/㎡左右。
从两所学校的划分详情来看，舜山府也在施教区范围内（期房交付前不划定学区，仅供参考），教育配置为项目加分。且周边次新房价拉升，舜山府存在一定的价格倒挂优势。
舜山府也面临一些挑战：
①按照当下的放风价，项目的升级装修标准得在元/㎡左右。要知道，南京顶豪海玥花园等，升级包不过元/㎡左右。如果含包5.3万/㎡的价格获批，买房人愿意买单吗？
②软件谷宁南开发成熟，难有新房补仓，从区域来看舜山府是没有竞品的，但这里后续难有直接利好刺激；而与宁南相距不远的河西南、大校场等一线板块，将随着时间的推移愈发成熟，成为南京的现代化城市封面。这些一线板块卖地频频，新房供应扎堆，含包均价也多在5万+/㎡。市场还未明显回暖的当下，河西南、大校场新盘或将是舜山府的有力竞争对手。
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